Возможно ли заключить субаренду на неопределенный срок при действующей аренде на неопределенный срок без регистрации в Росреестре, и требуется ли регистрация субаренды?

Автор: юрист Линии консультаций КонсультантПлюс

Небесова М.В.

Договор субаренды на неопределенный срок законен, но не может превышать срок действия основного договора аренды (ст. 615 ГК РФ). В случае заключения субаренды  на неопределенный срок, он прекращается с окончанием договора аренды.

Так как договор аренды на неопределенный срок не подлежит госрегистрации, то и договор субаренды, как производный от него, также не требует регистрации в Росреестре и заключается в той же форме, что и основной договор.

Обоснование

• Ограничения срока

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 615 ГК РФ).

• Судебная практика

Например, четвертый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25.03.2021 N 04АП-112/21 пришел к выводу о том, что в случаях, когда договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, договор субаренды этого же самого имущества может быть заключен также на неопределенный срок. При этом согласно п.3 ст. 610  ГК РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В этом случае следует полагать, что срок договора субаренды в любом случае не может быть больше срока договора аренды, следовательно, при прекращении основного договора аренды договор субаренды также будет прекращен.

Из п. 19  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

При этом отмечаем, что:

1. должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); 
2. исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ). 

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на определенный срок. Государственная регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не требуется (п. 11 Обзора, приведенного в Приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

Таким образом, государственной регистрации в Росреестре не подлежат:

• договоры аренды недвижимости, заключенные на неопределенный срок;
• договоры, автоматически продленные или возобновленные на тот же срок. 

Это обусловлено тем, что гражданское законодательство не содержит требования об обязательной регистрации таких договоров. Полагаем, поскольку договор субаренды является производным от основного договора аренды, он должен соответствовать ему по форме и не подлежит отдельной государственной регистрации, если основной договор также не подлежит регистрации.

Если хотите разобраться подробнее в данном вопросе - оставьте заявку и наш сотрудник поможет найти в КонсультантПлюс справочную информацию.

Если вы еще не являетесь пользователем КонсультантПлюс - получите бесплатный пробный доступ на 2 дня прямо сейчас!

Читайте также - Организация на общей системе налогообложения приобрела право использовать программы для ЭВМ по лицензионному договору. Можно ли в 2025 году применить повышающий коэффициент к таким расходам, и является ли его применение правом или обязанностью?