Новости

Неотделимые улучшения арендованного имущества и их учет

Случается, что специфика бизнеса требует каких-либо изменений имущества, принадлежащего бизнесмену на правах аренды. Особенно часто такая ситуация возникает относительно арендуемых помещений. Разумеется, есть некоторые сложности, ведь речь идет об объекте, который не принадлежит арендатору. При возникновении обстоятельств, которые требуют перестройки арендуемого имущества, следует сначала заглянуть в договор и соглашения сторон. В зависимости от того, какие условия прописаны в документах, вести бухгалтерский и налоговый учет операций нужно будет по-разному.

При внесении изменений подразумевается, что в окончательном результате имущество улучшит свои характеристики. Чтобы понимать, с какой ситуацией мы имеем дело, необходимо в первую очередь определить, какого рода будут изменения: отделимыми или неотделимыми от объекта. Как это определить? Действует простое правило: если внесенные изменения можно отсоединить от объекта аренды, не сломав и не повредив его при этом, – улучшения считаются отделимыми. Соответственно, если внесенные изменения нельзя изъять без вреда имуществу, речь идет о неотделимых улучшениях. Кому какой вид внесенных изменений будет принадлежать? Этот вопрос урегулирован гражданским законодательством, а именно ст. 623 ГК РФ.

Под отделимыми улучшениями понимается собственность арендатора (если договором не предусмотрено иное), которую он, покидая помещение по окончанию срока аренды, может забрать с собой. Например, новую мебель. Однако, встроенный шкаф, при демонтаже которого придется сдирать обои и сверлить стены, может быть признан неотделимым изменением имущества. К отделимым улучшениям также относят бытовую технику и предметы быта.

Что касается неотделимых изменений, с ними дела обстоят немного сложнее. К таковым относят:

• дострой и пристрой;

• постройку новых объектов на арендованной земле;

• реконструкцию;

• перепланировку;

• техническое оснащение;

• модернизацию.

Из примеров: пристрой веранды; возведение торговой точки; восстановление первозданного вида здания и(или) капитальный ремонт; снос или возведение новых стен в офисном помещении; установка сплит-системы и замена электропроводки – все это будет считаться неотделимой частью имущества. Посадка деревьев или иное садовое обустройство тоже считается неотделимым улучшением. Даже обработка помещения от тараканов признается таковым. Поскольку имущество принадлежит арендодателю, то и внесенные изменения признаются его собственностью.

Разумеется, на внесение всех изменений, непосредственно затрагивающих объект аренды, требуется согласие собственника. Момент перехода в собственность улучшений определяется по договоренности сторон. Это может произойти как сразу по окончанию работ, так и по истечении срока действия договора аренды. Финансовая сторона вопроса также определяется по соглашению сторон.

В случае если изменения объекта были произведены без согласия собственника, есть два варианта развития событий. Арендодатель может принять имущество в измененном виде, не возмещая затрат на улучшения. Или же потребовать вернуть все как было на основании той же ст. 623 ГК РФ.

Вернемся к вопросу бухгалтерского учета внесенных изменений. Неотделимые улучшения будут подпадать либо под ФСБУ 6/2020 «Основные средства», либо под ФСБУ 25/2018 «Аренда» в зависимости от некоторых условий. В результате изменений имущества некоторые пункты договора аренды могут быть пересмотрены. Так, стороны могут договориться о том, что арендодатель компенсирует стоимость изменений или уменьшит сумму арендных платежей.

В такой ситуации должны пересчитываться обязательства по аренде (ОА) и право пользования активом (ППА), признанные и исчисленные в соответствии с ФСБУ 25. Стоимость неотделимых улучшений списывается путем погашения права пользования активом.

Если же арендодатель не возмещает средств и не дает скидку, то на основании п. 21 ФСБУ 25 пересчитываться ОА и ППА не будут. Объект аренды нужно будет вернуть в первозданном виде, демонтируя все, что было сделано. ОА и ППА в таком случае в учёте не признаются в соответствии с ФСБУ 25. В этом случае улучшения признаются как объект основных средств. Конечно, если при этом они удовлетворяют условиям признания их таковым.

Если появилась необходимость более тщательно углубиться в данную тему – рекомендуем изучить более детально судебную практику по этому вопросу. Огромный банк судебных актов любых инстанций всех судов содержит в себе одноименный раздел КонсультантПлюс коммерческая версия. Благодаря удобному поиску по ключевым словам найти подходящее решение не составит труда. Для решения более сложных вопросов воспользуйтесь персональным сервисом для наших клиентов - линия консультаций.    

Читайте также - Изменение формата доверенности для сдачи отчетности через интернет