Новости

Как не ошибиться при заключении договора субаренды

В начале этого года вступили в силу изменения, касающиеся предпринимателей, использующих патентную систему налогообложения. Поправки были внесены в главу 26.5 («Патентная система налогообложения») НК РФ и, в частности, изменения затронули пп. 19 п. 2 ст. 346.43 – теперь данная система налогообложения может применяться в случае сдачи в аренду как собственного, так и арендованного недвижимого имущества.

Речь идет о договоре субаренды, который предоставляет арендатору право сдавать арендуемое им имущество или его часть третьим лицам. Разумеется, основным условием такого договора является согласие арендодателя, которое необходимо оформить в письменном виде, например, прописав такую возможность в первоначальном договоре аренды, заключив дополнительное соглашение к нему или оформив отдельным письмом-согласием. Несмотря на то, что в законе отсутствуют упоминания, в какой форме данное согласие должно быть выражено, в случае возникновения спорной ситуации при отсутствии данного согласия договор субаренды может быть признан недействительным.

Условия о возможности и невозможности заключения договора субаренды в большинстве случаев прописаны в первоначальном договоре и могут отражать как прямой запрет арендатору сдавать имущество, так и разрешение на заключение таких договоров с оговорками или без. Ими могут быть такие условия, как согласование с арендодателем каких-либо нюансов заключения договора, получение его письменного согласия, а в случае отсутствия прописанных условий, такой пункт подтверждает согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду.

Необходимо понимать, что субарендатор может обладать лишь теми правами по владению и пользованию имуществом, которые включены в объем прав основного арендатора. Условия договора субаренды никак не могут изменять тех соглашений, которые достигли арендатор и арендодатель, и не отменяют обязанностей последнего.

Срок такого договора в соответствии с законодательством не может превышать срока основного договора аренды. Однако даже когда срок аренды четко прописан, договор субаренды может быть заключен и на неопределенный срок, но в случае прекращения основного договора - субаренда также прекращается. Соответствующий порядок должен быть соблюден и при досрочном расторжении договора аренды и при признании его недействительным.

Что касается имущества, которое может быть передано в пользование субарендатора – это может быть как нежилое помещение или земельный участок в целом, так и его отдельная часть. Важно помнить, что когда речь идёт о государственной или муниципальной собственности, обязательными являются процедуры кадастрового учета.

Таким образом, основными нюансами в заключении договора субаренды выступают его условия, не противоречащие основному договору и правильно оформленное согласие арендодателя. Для того чтобы грамотно составить соглашение можно обратиться к системе Консультант Плюс, образцы документов в котором отражают основные условия в соответствии с актуальным законодательством.

Ранее сообщалось о нюансах получения супругами налогового вычета по ипотечным кредитам.