Новости

Как не ошибиться при описании предмета аренды

Арендные правоотношения достаточно разнообразны, даже в сфере временного пользования объектами недвижимого имущества. Тенденция эксплуатации крупных многофункциональных торговых центров, рынков, различных офисных помещений нового типа порождает много вопросов, как правильно описать в договоре предмет аренды части недвижимости.

Самый простой вариант с недвижимостью – это аренда объекта, у которого есть отдельный кадастровый номер и кадастровый паспорт. Это относится как к жилым помещениям, так и к нежилым (здания, пристройки, помещения с отдельными входами и т.д.). В этом случае в договоре аренды указывается наименование объекта как указано в Выписке из реестра недвижимости, его кадастровый номер, площадь, описание (назначение). Но как быть, если арендуется площадь, у которой нет отдельного кадастрового номера: комната в офисном здании, место в торговом рынке или торговом центре, несколько квадратных метров в помещении?

Надо сказать, что конкретное описание предмета аренды необходимо, чтобы договор считался заключенным. В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ имущество, являющееся предметом аренды, должно быть определенно установлено. И признаки, и описание предмета аренды может отражаться не в самом договоре, а в сопутствующих документах, например, в акте приема-передачи, дополнительном соглашении и т.д. Но в этом случае данные документы должны быть неотъемлемой частью договора аренды, и об этом должно быть указано в самом договоре.

Можно использовать следующие методы индивидуализации предмета аренды, если отсутствует отдельный кадастровый номер.

1) При аренде помещения в многоэтажном здании указываем адрес здания, его кадастровый номер, номер помещения, если он имеется, площадь помещения, его расположение (этаж, корпус и т.д.), а также для верности отмечаем маркером или штриховкой конкретное помещение на поэтажном плане здания, передающееся в аренду. А план прикладываем к договору в качестве приложения.

2) Если в аренду передаются торговые места на территории рынка, то используем план рынка (он должен быть в обязательном порядке по законодательству о торговле на рынках). В договоре указываем номер места, а также можно приложить к договору копию плана с указанием схематично на место, передаваемое в аренду. Не забываем указать индивидуальные признаки целого объекта – рынка – адрес, общую площадь, кадастровый номер (если речь идет о помещении, поставленном на кадастровый учет).

3) Если передаются квадратные метры в помещении (рабочее место, например, в помещении коворкинга или торговое место в холле здания), то указываем данные всего объекта (адрес, общую площадь, кадастровый номер целого объекта), а затем индивидуализируем предмет аренды графически: составляем план (или берем имеющийся план здания, помещения) и отмечаем местоположение передаваемых в аренду квадратных метров площади.

Графические указания, как дополнения к описаниям, могут быть приложением к договору аренды.

Наиболее внимательно следует подходить к описанию объектов по договорам, где обременение в виде аренды подлежит государственной регистрации. От полноты и правильности описания предмета зависит, насколько гладко пройдет процедура регистрации.

Возникающие на практике вопросы с описанием, подходы судебной практики и все изменения в законодательстве помогает отслеживать справочно-правовая система Консультант Плюс, документы в ней всегда в актуальной редакции.

Ранее сообщалось на что обратить внимание в договоре аренды, где организация (юридическое лицо) арендует помещение, адрес которого она указывает в качестве своего юридического адреса.