Новости

Как арендатору недвижимости правильно учесть неотделимые улучшения

С каждым годом все чаще в хозяйственном обороте встречается ситуация, когда собственник коммерческой недвижимости сдает в аренду объект, представляющий собой порой одни стены. Арендатору, особенно долгосрочному, порой выгоднее сделать помещение полностью подходящим под свои потребности, чем искать на рынке компромиссы. Особенно это касается тех сфер бизнеса, когда при работе на объектах недвижимости необходимо соблюдать множество требований и норм (ритейлеры, логистика, медицинская деятельность, образовательная сфера и т.д.).

Поэтому нередко возникает вопрос, какие последствия для учета и налогообложения арендатора возникнут, если арендатор вложит в оборудование помещения (или иного объекта) ощутимые средства, время и силы. Такие улучшения недвижимости признаются неотделимыми, когда их невозможно использовать отдельно от самого объекта или отделить их от него.

В действующем законодательстве не предусмотрено самостоятельного объекта налогообложения – неотделимые улучшения. Они не рассматриваются никогда отдельно от самого объекта. Таким образом, при исчислении налогов и при бухгалтерском учете во внимание принимается сам измененный объект в целом, где улучшения – это его составная часть.
В соответствии со ст. 374 Налогового кодекса РФ недвижимое имущество признается объектом налогообложения, оно учитывается на балансе в качестве основных средств. 

О правилах учета основных средств обратимся к Положению по бухгалтерскому учету  ПБУ 6/01 «Учет основных средств», где в п. 5 мы видим, что в состав основных средств также учитываются капитальные вложения в объекты аренды на весь срок до их выбытия.  

Под выбытием объекта налогообложения данный документ понимает случаи отчуждения его по любым сделкам или факт его гибели или утраты (см. п. 29 ПБУ 6/01). В случае с арендой недвижимости выбытием можно считать окончание или расторжение договора аренды, а также возмещение арендодателем арендатору стоимости произведенных им улучшений.
Неотделимые улучшения могут выражаться в достройке объекта, его техническом перевооружении, модернизации, введении нового неотделимого оборудования, переоснащения и т.д. Затраты на эти работы подтверждаются сметами, финансовыми расчетами, титульными списками, учетно-строительной документацией. Затраты учитываются на счете 08 – «Вложения во внеоборотные активы».

Таким образом, неотделимые улучшения (неотделимые капитальные вложения) в объект недвижимости, находящийся в аренде и учитываемый как основные средства, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций  в соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ.

Подробности данного подхода можно увидеть в двух документах Минфина России – Письме № 03-05-05-01/48970 от 03.07.2019 и Письме № 03-05-05-01/96274 от 29.12.2018. Их легко найти в справочной системе Консультант Плюс, документы там всегда в актуальной редакции с пояснениями и комментариями.

Ранее сообщалось о грядущих изменениях в порядке подачи налоговой декларации по НДС.