Переходит ли обязанность уплаты пеней (неустойки) к новому собственнику жилого помещения по расходам на капитальный ремонт?

Автор: ведущий юрист Линии консультаций КонсультантПлюс

Сикора А.А. 

Законодательная база

• Статья 158 ЖК РФ

В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), при переходе права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт переходят к новому собственнику. При этом указанная норма не содержит положений, предусматривающих переход обязательств по уплате пеней, начисленных на задолженность прежнего собственника.

• Обязанности нового собственника

Обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт, включая невыполненные предыдущим владельцем обязательства по их уплате, возникает с момента приобретения права собственности на соответствующее жилое помещение. Такая правовая позиция объясняется тем, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается за собственником с момента возникновения у него права собственности на данное имущество.

Разграничение обязательств

1. Задолженность по взносам. Необходимо разграничивать задолженность по внесению самих взносов, которая в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ может перейти к новому владельцу
2. Обязательство по уплате неустойки, являющееся следствием личного нарушения обязательств предыдущим собственником.

Хотим отметить, что в КонсультантПлюс можно найти подробные разъяснения по праву собственности и соответствующей судебной практике. Для получения пробного доступа к системе заполните форму ниже.

Права нового собственника

Новый владелец жилого помещения до момента перехода к нему права собственности не обязан производить уплату взносов на капитальный ремонт в отношении данного объекта и, соответственно, не может нести ответственность за несвоевременное либо неполное исполнение данной обязанности за периоды, предшествующие переходу права собственности.

Позиция Конституционного Суда

Конституционный Суд Российской Федерации в своих правовых позициях неоднократно указывал, что неустойка (штраф, пеня) представляет собой меру имущественной ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств, направленный на стимулирование должника к надлежащему исполнению своих обязанностей. 

Такая мера позволяет предотвратить или минимизировать нарушение прав кредитора, что следует из смысла статей 12, 330, 332 и 394 ГК РФ (определения от 17 июля 2014 года N 1723-О, от 23 июня 2016 года N 1376).

Практическое обоснование

Возложение на нового собственника обязанности по уплате неустойки, оставшейся непогашенной прежним владельцем, фактически лишало бы действующего собственника стимула к своевременному исполнению обязательств по внесению взносов на капитальный ремонт.

Возможные последствия:

• Перекладывание ответственности на нового владельца;

• Затруднение формирования средств для капитального ремонта;

• Снижение поступлений денежных средств на содержание МКД.

Исходя из вышеизложенного, полагаем, что новый собственник не несет ответственности за уплату пеней, начисленных до перехода права собственности.

Судебная практика

Судебная практика также поддерживает данную позицию. Например, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.05.2024 N Ф07-3494/2024 по делу N А56-42989/2023 суд указал, что новый собственник жилого помещения в МКД не обязан уплачивать пени за просрочку предыдущим собственником взносов на капремонт.

Читайте также - Один патент на работу для двух регионов: действует ли правило для Санкт-Петербурга и Ленобласти? Как работодателю соблюсти миграционное законодательство?